Was hat sich im Obligationenrecht geändert?
Mit der Gesetzesrevision wurde die Rügefrist bei bestimmten Mängeln an unbeweglichen Werken auf 60 Tage festgelegt. Das bedeutet: Wird ein Mangel entdeckt, muss dieser grundsätzlich innerhalb von 60 Tagen angezeigt werden. Eine vertragliche Verkürzung dieser Frist zu Lasten des Bestellers ist unwirksam.
Diese neue Mindestfrist betrifft insbesondere:
- Mängel an unbeweglichen Werken
- Mängel an integrierten beweglichen Werken
- Mängel aus Planungsleistungen von Architekten und Ingenieuren, sofern diese Grundlage eines unbeweglichen Werks sind
Gerade im Baurecht ist diese Änderung von grosser Tragweite. Viele Verträge im Bauwesen verweisen auf die SIA-Norm 118, deren bisheriges Fristenkonzept nicht ohne Weiteres mit dem neuen zwingenden Recht übereinstimmt.
Warum ist die SIA-Norm 118 betroffen?
Die SIA-Norm 118 ist in der Schweizer Baupraxis von zentraler Bedeutung. Sie regelt unter anderem die Abnahme des Werks, die Haftung für Mängel, die Mängelrüge sowie die Verjährung.
Das Problem: Das neue Recht im OR ist zwingend, soweit es die Mindestdauer der Rügefrist betrifft. Enthält die SIA-Norm 118 Regelungen, die mit dieser gesetzlichen Mindestfrist nicht vereinbar sind, geht das Gesetz vor.
Für Verträge ab dem 1. Januar 2026 genügt es deshalb nicht mehr, einfach wie bisher auf die SIA-Norm 118 zu verweisen. Vielmehr muss geprüft werden, ob und inwieweit die Normbestimmungen mit dem neuen Recht noch harmonieren.
Genau hier zeigt sich, wie wichtig eine sorgfältige rechtliche Prüfung durch einen Baurecht Anwalt Luzern ist.
Wie könnte man die Gesetzesänderung auf die SIA-Norm 118 übertragen?
Eine überzeugende Lösung liegt nicht in einer kompletten Neufassung der SIA-Norm 118, sondern in einer gezielten Anpassung einzelner Bestimmungen.
Im Zentrum steht die Frage, wie die neue gesetzliche 60-Tage-Frist in das bestehende System der Norm eingebaut werden kann, ohne dessen Grundstruktur zu zerstören.
Dabei geht es vor allem um folgende Bereiche:
- Abnahme des Werks
- offene und verdeckte Mängel
- Dauer und Bedeutung der bisherigen Rüge- bzw. Garantiefrist
- Fristenlauf nach Mängelbehebung
- Rechte nach Ablauf der Garantiefrist
Rückkehr zum Begriff der «Garantiefrist»?
Ein sinnvoller Ansatz besteht darin, in der SIA-Norm 118 wieder stärker mit dem Begriff der Garantiefrist zu arbeiten.
Der Begriff «Rügefrist» ist missverständlich, weil die Norm gerade nicht nur eine einzige Frist kennt. Tatsächlich enthält das SIA-System verschiedene zeitliche Ebenen: Fristen für die Entdeckung von Mängeln, für deren Anzeige und für die Durchsetzung von Ansprüchen.
Die Rückkehr zur «Garantiefrist» könnte helfen, die Systematik klarer darzustellen. Gemeint wäre damit nicht eine Verjährungsfrist und auch keine Haltbarkeitsgarantie, sondern ein bestimmter Zeitraum, der für die Mängelrüge und weitere Rechte des Bauherrn relevant ist.
Offene Mängel: Neue praktische Bedeutung der 60-Tage-Frist
Besonders wichtig ist die Gesetzesänderung bei offenen Mängeln, also bei Mängeln, die der Bauherr vor Ablauf der bisherigen Garantiefrist entdeckt.
Hier bietet sich eine Lösung an, die beide Systeme verbindet: Offene Mängel könnten während der Garantiefrist weiterhin grundsätzlich jederzeit gerügt werden. Wird ein Mangel aber erst gegen Ende dieser Frist entdeckt, soll die gesetzliche 60-Tage-Rügefrist trotzdem voll zur Anwendung kommen.
Das hätte einen entscheidenden Vorteil: Der Bauherr verliert seine Rechte nicht allein deshalb, weil die Garantiefrist kurz nach der Entdeckung des Mangels abläuft.
Gerade in der Baupraxis ist das sachgerecht. Denn Mängel werden oft nicht sofort juristisch eingeordnet, sondern zunächst technisch abgeklärt, dokumentiert oder mit Unternehmern besprochen.
Verdeckte Mängel: 60 Tage als zwingende Untergrenze
Auch bei verdeckten Mängeln ist die neue Rechtslage klar: Wird ein Mangel erst nach Ablauf der Garantiefrist entdeckt, muss die Rüge innerhalb von 60 Tagen seit Entdeckung erfolgen.
Die SIA-Norm 118 kann insoweit keine kürzere Frist mehr vorsehen. Für Unternehmer und Bauherren bedeutet das mehr Rechtssicherheit, aber auch mehr Klarheit bei der Beurteilung von Mängelrechten.
Für die Praxis heisst das: Entscheidend ist nicht nur, ob ein Mangel vorhanden ist, sondern auch wann er entdeckt wurde und wann die Anzeige erfolgt ist.
Welche Verträge sind von der neuen Regelung erfasst?
Nach überwiegender Auffassung gilt das neue Recht für Werkverträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden. Für ältere Verträge bleibt grundsätzlich das bisherige Recht anwendbar.
Das Übergangsrecht ist im Baurecht besonders relevant, weil an einem Bauprojekt oft mehrere Verträge zu unterschiedlichen Zeitpunkten abgeschlossen werden. Es kann deshalb innerhalb desselben Projekts zu unterschiedlichen rechtlichen Beurteilungen kommen.
Eine genaue Analyse des Vertragsschlusses, der anwendbaren Normen und der konkreten Mängelsituation ist deshalb unerlässlich. Hier lohnt sich die frühzeitige Beratung durch einen Baurecht Anwalt Luzern.
Was bedeutet das für Bauherren, Unternehmer und Planer?
Die Gesetzesrevision ist mehr als eine technische Änderung. Sie hat direkte Auswirkungen auf:
- Werkverträge
- Generalunternehmerverträge
- Subunternehmerverträge
- Planerverträge
- Mängelrügen
- Abnahmeprotokolle
- Vertragsklauseln mit Verweis auf die SIA-Norm 118
Wer weiterhin mit alten Vertragsmustern arbeitet, läuft Gefahr, Regelungen zu verwenden, die nicht mehr mit dem zwingenden Recht vereinbar sind. Ebenso kann eine fehlerhafte oder verspätete Mängelrüge erhebliche finanzielle Folgen haben.
Deshalb ist es ratsam, bestehende Vertragsunterlagen und interne Abläufe rechtzeitig überprüfen zu lassen.
Fazit: Handlungsbedarf im Baurecht ab 2026
Die neue 60-Tage-Rügefrist im Obligationenrecht verändert die rechtliche Beurteilung von Baumängeln spürbar. Die SIA-Norm 118 kann auch weiterhin ein wichtiges und sinnvolles Vertragsinstrument bleiben, muss aber im Lichte des zwingenden neuen Rechts richtig verstanden und angewendet werden.
Für die Praxis bedeutet das vor allem:
- Verträge ab dem 1. Januar 2026 müssen sorgfältig geprüft werden
- Die neue 60-Tage-Frist darf nicht unterschätzt werden
- Die SIA-Norm 118 ist nicht automatisch in jedem Punkt gesetzeskonform
- Eine rechtlich saubere Vertragsgestaltung wird noch wichtiger
Als Baurecht Anwalt Luzern unterstütze ich Sie bei der Prüfung von Werkverträgen, bei der Durchsetzung oder Abwehr von Mängelansprüchen sowie bei allen Fragen rund um die SIA-Norm 118, das Werkvertragsrecht und das private Baurecht.
Ihr Ansprechpartner im Baurecht in Luzern
Sie haben Fragen zu Baumängeln, zur SIA-Norm 118 oder zu den neuen Rügefristen im Werkvertragsrecht?
Mario Schenkel berät Sie kompetent und praxisnah in allen Fragen rund um das private Baurecht. Wenn Sie nach Baurecht Anwalt Luzern oder Fachanwalt Baurecht Luzern suchen, erhalten Sie hier eine rechtlich fundierte und persönlich begleitete Unterstützung bei Vertragsprüfung, Mängelhaftung und Streitigkeiten im Bauwesen.