Bei Bauprojekten kommt es häufig vor, dass der Leistungsumfang während der Ausführung angepasst oder erweitert wird. Für Unternehmer stellt sich dann regelmässig die Frage, wann die Viermonatsfrist für die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts zu laufen beginnt. Das Obergericht Aargau hat hierzu in einem aktuellen Entscheid wichtige Klarstellungen vorgenommen.
Im konkreten Fall ging es um Arbeiten im Zusammenhang mit einer Photovoltaikanlage auf einer Stockwerkeigentumsliegenschaft. Während der Ausführung wurde der ursprüngliche Auftrag um den Einbau einer Notumschaltung erweitert. Die Eigentümer argumentierten später, die Anlage sei bereits Monate zuvor fertiggestellt gewesen und die Frist zur Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts deshalb abgelaufen. Das Obergericht folgte dieser Auffassung nicht.
Entscheidend war, dass die zusätzliche Leistung Bestandteil des geschuldeten Werkes geworden war. Solange die vereinbarte Notumschaltung nicht eingebaut war, galt das Werk rechtlich nicht als vollendet. Der spätere Einbau stellte nach Auffassung des Gerichts keine blosse Mängelbehebung oder Nachbesserung dar, sondern eine echte Vollendungsarbeit. Damit begann die Viermonatsfrist erst mit Abschluss dieser letzten Arbeiten zu laufen.
Der Entscheid ist auch für Bauherren, Investoren und Unternehmer in Luzern von erheblicher praktischer Bedeutung. Im Baurecht Luzern spielen Nachträge, Zusatzaufträge und Projektänderungen bei Neubauten, Umbauten oder technischen Anlagen eine wichtige Rolle. Die Frage, ob eine Leistung als Vollendungsarbeit oder lediglich als Nachbesserung einzustufen ist, kann darüber entscheiden, ob ein Bauhandwerkerpfandrecht noch gültig eingetragen werden kann.
Für Unternehmer zeigt der Entscheid, wie wichtig eine saubere Dokumentation von Vertragsänderungen und Zusatzaufträgen ist. Für Grundeigentümer verdeutlicht er, dass die Frist für ein Bauhandwerkerpfandrecht nicht zwingend mit der ersten Inbetriebnahme einer Anlage oder dem scheinbaren Abschluss eines Projekts beginnt. Massgebend bleibt, wann das tatsächlich geschuldete Werk vollständig erbracht wurde.