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Cosa è cambiato nel diritto svizzero?
La revisione introduce un termine minimo di 60 giorni per la notifica dei difetti nelle opere immobiliari. Il difetto deve essere denunciato entro tale termine dalla sua scoperta. Eventuali clausole contrattuali che prevedono termini più brevi a sfavore del committente sono nulle.
La norma si applica in particolare a:
- difetti di opere immobiliari
- difetti di elementi mobili integrati
- difetti derivanti da prestazioni di progettazione
Perché la norma SIA 118 è interessata
La norma SIA 118 è ampiamente utilizzata nella pratica edilizia svizzera e disciplina la presa in consegna dell’opera, la responsabilità per difetti e i termini di notifica.
Tuttavia, la nuova normativa è inderogabile. In caso di conflitto, prevale il diritto legale.
Come adattare la norma SIA 118
Non è necessaria una revisione totale, ma piuttosto un adeguamento mirato di alcune disposizioni.
Gli ambiti principali sono:
- presa in consegna
- difetti evidenti e occulti
- durata della garanzia
- decorrenza dei termini dopo la riparazione
- effetti dopo la scadenza della garanzia
Difetti evidenti: maggiore tutela grazie al termine di 60 giorni
I difetti scoperti durante il periodo di garanzia possono continuare a essere denunciati entro tale periodo.
Se però il difetto viene scoperto poco prima della scadenza, il termine legale di 60 giorni deve comunque applicarsi anche oltre la fine della garanzia.
Difetti occulti: 60 giorni come minimo legale
Per i difetti scoperti dopo la scadenza della garanzia, la notifica deve avvenire entro 60 giorni dalla scoperta.
La norma SIA 118 non può prevedere termini più brevi.
Quali contratti sono interessati?
Le nuove disposizioni si applicano ai contratti conclusi dal 1 gennaio 2026. I contratti precedenti restano soggetti al diritto previgente.
Implicazioni pratiche
La riforma incide su:
- contratti d’appalto
- contratti di appalto generale
- subappalti
- contratti di progettazione
- procedure di notifica dei difetti
- verbali di collaudo
L’uso di modelli contrattuali obsoleti o una gestione errata dei difetti può comportare conseguenze rilevanti.
Conclusione
L’introduzione del termine di 60 giorni modifica in modo significativo il diritto edilizio svizzero. La norma SIA 118 resta uno strumento importante, ma deve essere applicata tenendo conto delle nuove disposizioni imperative.
Una consulenza legale accurata è oggi più importante che mai.